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楼说|株洲中原地产总经理何艺专访:"湘十一条"颁布,株洲楼市已"踩雷"?

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    2018年7月23日,省住房和城乡建设厅印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》(简称“湘十一条”)(←点击查看详情),出台楼市分类调控、区域联动调控等11条举措,要求即日起实行。

   “湘十一条”面向全省颁布,要求各地按照“一市一策”“一县一策”的原则,因城、因时施策。虽然尚无具体的各地市购房限制政策,但这一通知,预示着全省楼市调控将走向收紧。那么,目前的株洲楼市,是否已经踩中“湘十一条”的“雷区”?株洲购房政策升级是否已迫在眉睫?不久的将来,株洲会面临“限购”、“限贷”的政策吗?

    株洲在线房产网邀请株洲中原地产总经理何艺女士,对“湘十一条”进行解读,预判株洲楼市走向。

▲株洲中原地产总经理何艺女士


       1、湖南出台“湘十一条”,其中大多举措建立在各地商品住宅库存去化周期的前提上。截至2017年底,株洲商品住宅的库存仅为5.8个月,请问目前株洲楼市库存去化周期是多少?下半年株洲楼市供货量是多少?

截止6月底,市区新建商品住宅可售库存290万㎡同比增长51.63%去化周期6.3个月。据株洲中原实地调研数据显示,下半年预计新增供应336万方供应量主要集中在天元、荷塘两个区域。


2、回顾株洲的房价走势,从长沙楼市调控产生的“溢出效应”开始,株洲房价受到一定程度影响。目前,株洲房价如何?受长沙调控“溢出效应”的影响是否还会长期存在?

株洲整体房价仍处于健康发展通道。未来一段时间,“溢出效应”仍将存在。一方面,截至目前,长沙已经出台的一系列楼市调控政策短期内不可能放松;另一方面,株洲作为承接长沙的第一站,截至6月底城市房价居全省第六名,处于中等水平,同时,长株潭融城速度加快,轨道交通路网快速搭建,城市整体基础配套加速完善,房产外环境优势更加明显。


3、为规范市场,长株潭三市已开启互查模式,株洲的预售制度审查是否较之前有了新变化?目前的预售制度审查有哪些要求?

预售制度审查暂时尚未改变。要求:1、对信用等级评定为A级的房地产开发商企业,建设项目总投资达到25%以上,施工进度达到正负零,并已确定施工进度和竣工交付日期,可申请办理《商品房预售许可证》,对满足装配式建筑要求的房地产项目,参照信用等级评定为A级房地产开发企业执行;2、对信用等级评定为B级(含)以下的房地产企业,高层建筑工程进度达到设计形象进度的四分之一以上,其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上,可申请办理《商品房预售许可证》。


4、 江门已颁布了《商品房现售管理办法》,要求所售商品房必须是竣工验收合格的现房。这一政策是否具有全国推广的普遍性?株洲楼市是否也有成为现房市场的趋势?

现售制度,一方面,现房销售能够极大程度保护消费者权利,买房子不再是买图纸,而是看得见摸得着的实体,购房者可以先验货再交钱,让行业越来越规范。另一方面,该政策的出台也是对于开发商的实力尤其是资金方面巨大的考验,我认为该政策是否能够全国执行,还需要时日。


5、 2017年8月1日起,株洲住房公积金政策调整“第二次申请公积金贷款,最低首付比例由20%调整为50%。”本次“湘十一条”里也多涉及到住房公积金政策包括“提升二套房首付比”,甚至“停贷”。如果株洲实行更为严苛的公积金贷款政策,对购房者来说,会产生什么样的影响?

     目前株洲的公积金贷款政策:

如果,公积金政策进一步收紧,对购房者而言购房门槛、购房成本将更高。提高首付比例,客户购房的首付门槛也将提高;停贷,客户就必须使用商业贷款,商业贷款利率较公积金更高而且现在利率还上浮10%-20%,客户的还款利息增加、月供压力增加,整体的购房成本也会增加,直接影响再改客户购房积极性,整体市场有效客户量将存在减少风险。


6、 “湘十一条”中提到“商品住宅库存去化周期低于15个月的市州、县市,应当控制货币化安置比例,更多采取新建棚改安置房的方式。”株洲今年总计划棚改户数为22933户,货币化安置为14884户,货币化安置比例为65%,相较于2017年货币化安置达到了98%,已调整回落。今年的棚改,货币化安置比例是否可能再压缩?棚改货币化安置下调,是否会冲击商品房的购买力?

从17年的98%降至18年的65%,在“湘十一条”出台之前,株洲市政府已经在控制货币安置比例了。冲击肯定会有,只是说冲击力度的大小问题,从购买客户情况来看,外地购买市区新建商品住房的比例为37.23%株洲市5县市购买市区新建商品住房的比例为34.21%,这两部分客群占比高达71%,所以棚改货币化安置下调,对株洲商品房的购买力冲击力相对较小。


7、 “湘十一条”要求按照“一市一策”“一县一策”的原则,因城、因时施策,综合运用多种手段管理调控房地产市场。以株洲目前的楼市情况,购房政策是否已需要升级收紧?对株洲购房者而言,何时才是最佳购房时机?

本次省住建厅政策以规定调控大方向为主,具体落地执行情况还需各市县政府根据自身实际情况出台相应政策。虽然截至6月底株洲住宅库存去化周期是6.3个月,但也被列为房价上涨压力较大的热点城市,是后期政策重点调控的对象预计未来市场行情或将受到较大的来自省里的政策压力。

对客户而言,应该瞄准有货盘源,抓住省政府政策压力的窗口,快速出手,避免株洲市调控政策出台后,被限购以及贷款利率再度提高,购房成本增大的风险。


      以目前株洲市场情况,可以说仍处在“政策收紧的边缘试探”。商品住宅6.3个月的库存去化周期、受长沙调控的“溢出效应”影响、长株潭三市互查、住房公积金贷款和商贷的高首付和高利率、棚改数量下调……无一不预示着政策调控的“雷声”隐隐作响。不论是购房者或是房企,应当提早准备,预防政策升级带来的风险。


    如果你对买房置业有疑问?对政策内容有不解?欢迎进入栏目问答,提出你的疑问,株洲在线小编将尽快解答:点击进入栏目问答统一平台》》》》》或添加株洲在线房闪闪微信(微信号:zzz4fss)进行免费咨询。

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以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为株洲在线房产网独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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